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原标题:申城公租房因租金贵 六成【宝马娱乐官网】“空

浏览次数:79 时间:2020-05-15

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2011年开始,上海保障房进入大规模建设期,公开资料显示,2011年初上海市政府确定建设保障性住房1500万平方米、投资195亿元,供应 17万套;而实际投资达到230亿元,新开工保障性住房1700万平方米、供应17.5万套,全年开工、供应目标双双超额完成。2012年上海将确保新建和筹措保障性住房16.58万套、1100万平方米。这组数据令人欣喜,随着政府对保障房受益人群的准入门槛逐渐放宽,越来越多的中低收入者从中受益,圆了他们“住有所居”的梦想。

上海首批市级统筹的公租房申请已经告一段落,目前进入对申请人的审核阶段。据记者此前掌握的数据,首批5100套公租房此次出租率不足四成。相对于申城经适房的“热闹”,公租房似乎有些“供过于求”。

如此大体量的建设,在资金、人力物力上对上海提出了相当大的考验。政府正通过不断创新,多渠道吸引资金支持保障房建设,已逐步探索出门道。

“租金出乎意料的贵”

然而,保障房在运作过程中也渐渐隐现一些问题:部分保障房项目由于所处位置较为偏僻,出行不便生活配套有待完善。公租房项目租金与周边房源相比无优势,申请遇冷。部分低收入者弃购经适房。如何克服重重困难,下好这盘民生棋,回应市民的殷切期盼,着实考验着政府。

在记者采访的几个街道公租房申请受理点,一些工作人员表示,公租房上市时“过来问的人很多”,但大多数人只是“扎闹猛”而已。数据显示,全市各区受理公租房申请的件数不到1900件。其中,位于杨浦区的新江湾尚景园约有一半房源被申请,位于徐汇区华泾的馨宁公寓约三分之一房源被申请。这意味着,有六成多的房源将处于“空置”状态。

优势:

在大多数人心里,同样作为保障性住房,公租房租金应该比较便宜。“经适房只有周边房价的一半左右,所以我本来以为公租房价格不会贵到哪里去。”本有租赁意向的市民王先生说。持这样观点的人不在少数,不少前来咨询的市民在了解租金后纷纷表示,“原来以为公租房会便宜的,没想到那么贵!”

2011年上海供应保障房17.5万套 建设有序推进

这也成了公租房不畅销的主要原因——租金水平与市民预期的有差距。目前,两处市级统筹的公租房月租金分别为徐汇华泾馨宁公寓一居室(建筑面积40.24-42.43平方米,以下皆同)1694-1896元;二居室(61.58-63.27平方米)约为2533-2772元;三居室(74.67-78.24平方米)约为3033-3311元。新江湾尚景园则是一居室(约为50平方米)为1970元左右,两居室(67-72平方米)约2540-2930元,三居室80-82平方米 约2970-3240元。

2011年是上海保障房建设大年。全年新开工建设和筹措保障性住房1700万平方米、26.7万套(间),供应1240万平方米、17.5万套 (间)。截至目前,上海新增共有产权保障房(经适房)、动迁安置房、公租房(包括单位租赁房)和廉租房供应分别达到8万套、8万套、1万套和5000套。

“如果是这样的价格,外面也租得到。”王先生称,“只是没有那么新,装修也没有那么好而已。”

2012年1月14日,上海市政府与全市17个区(县)政府与签订了2012年住房保障工作目标责任书,明确今年上海保障性住房的总体目标为新开工和筹措1100万平方米、16.58万套,竣工9万套(户),以及可供应770万平方米、11万套。

以尚景园为例,虽然该项目位于豪宅聚集的新江湾城,但从实际地理位置来看,尚景园处于该区域的最边缘,更加靠近宝山淞南高境板块。与该项目最近的商品房项目是国权北路的美岸栖庭,其90平方米两房目前挂牌出租价格不过2500-3000元左右。

建设进度方面,经过新浪乐居对上海部分保障房基地的探访发现,目前上海几个在建经适房项目建设进展平稳,与其公示的竣工计划基本保持一致。三林经适房基地与诸光路经适房项目皆已完成主体建设与外立面装修,预计皆能于年内实现交房,但两者共同的问题在于区位偏远,周边缺乏规模商业配套。

而除了价格贵之外,位置偏远也是一大问题。首批公租房除了面向项目所在区域内(杨浦、徐汇)市民提供租赁房源,同时面向黄浦、闸北、虹口、闵行、长宁、普陀、静安这些区域。不少意向申请者告诉记者,考虑到出行成本问题,公租房的租金实在不具优势。

几个公租房建设相较于去年也有明显进展。徐汇馨宁公寓已实现交付,动迁房源入住率已近饱和,公租房申请者已陆续接到选房通知,已在4月7日起开始选房;普陀馨越公寓项目大部分楼体正进行主体施工,部分楼房已结构封顶。

“除非租金比市场价格便宜一半以上,如果仅仅是低了10%-15%,就不会再去考虑。”工作在徐家汇的张小姐向记者表示,“我目前在公司附近与同事合租一套两室户,3000多元一个月租金,每个人平均1700元左右。”

门槛不断放宽 受益人群覆盖面逐步拓宽

张小姐原本打算在馨宁公寓租一套一室户,“一直想自己租一套单独的房子,这样更有隐私。”虽然馨宁公寓一室户租金与目前所租的房子租金持平,但考虑到“如果住在华泾去,房间配置是好些,但来回路程每天要比原来多出两个小时(还不考虑高峰时期的堵车),实在不划算。”经考虑再三,张小姐放弃了公租房。

如今,上海已初步建立廉租房、经适房、公租房、动迁安置房“四位一体”的保障房体系。上海的四大品种均具保障属性,但在准入门槛、供应方式乃至产权分配等各方面彼此有别。据上海市政府副秘书长尹弘介绍,廉租房主要面向低收入户籍人口,目前已惠及7万余户家庭,不断实现应保尽保;公租房则突破了户籍门槛,进一步涵盖了数量庞大的外来常住人口;经适房通过部分产权方式减轻中低收入者购房成本,目前已在全市推开配售;而动迁安置房则主要面向旧区改造、市政建设的动拆迁居民大量供应。

回报率低 租金下调难

根据上海市市政府对经适房分配条件,共有产权房的门槛自今年3月1日开始,从三个方面进行放宽。户口年限方面,申请共有产权保障房需具有本市城镇常住户口连续满7年,现改为三年,且在提出申请所在地区(县)的城镇常住户口连续满5年,现改为2年。

按照官方定义,上海首批公租房的租金是按“略低于市场租金”原则确定。但和哪些房源比是个问题。比如尚景园所在区域内大多是新江湾城的豪宅,而馨宁公寓周边的又是老公房居多。“要对比确实比较难,因需找出这两个项目周边与之同等配置的同等房屋,但事实是具有可比性的很少。”曾参与上海公租房政策研究制定的上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍表示。

收入和财产限额方面,原标准为3人及以上申请家庭的人均年可支配收入限额为39600元(相当于月均3300元)、人均财产限额为12万元。2 人及以下申请家庭的收入和财产标准在此基础上进一步上浮10%,即人均年可支配收入限额为43560元、人均财产限额为13.2万元。

上海保障性住房以健全四位一体(廉租房、经适房、公租房、动迁房)的保障房体系为目标。其中已经趋向成熟的动迁房、经适房、廉租房体系,主要的对象是本地户籍人口。

新标准为3人以上申请家庭的人均年可支配收入限额调整为6万元 (月均5000元)、人均财产限额调整为15万元。2人及以下申请家庭收入和财产限额的上浮系数调整为20%,即2人及以下家庭的人均年可支配收入限额为 7.2万元(月均6000元),人均财产限额为18万元。

“上海作为一线金融中心城市,其对人才的引力使得外来人口在上海常住人口的比例中越来越大,而前述几个体系则将这个群体排除在外。”姚玲珍告诉记者,最初设想的公租房主要针对的是被排除在外的夹心层,即不够格申请廉租房、暂时还买不起或者不能买经适房的群体。“保障性住房给人的印象是只保障最低收入人群,但事实上公租房是希望考虑惠及到收入差异大的更多人群,这也是为什么在申请条件中暂不设收入标准的原因。”

按照相关政策,上海公共租赁房的申请者,没有户籍、收入和财产限制。上海常住户口,或者持上海居住证满两年,连续缴纳社保一年以上,且与本市单位有劳动合同的,只要在本市没有住房或人均住房面积低于15平方米,且没有享受过本市其他住房保障政策,都可以申请。

针对公租房供求出现的尴尬困境,上海市房管局有关负责人透露,当前正在讨论解决办法,今后上海公租房可能考虑拆套供应,不过,租金仍将维持目前水平。这也意味着,上海公租房的租金在短时间内不会下调。“租金和企业的内部收益率平衡。企业投入也需要收回建设成本。”一些房产业内人士表示,“现在上海租金回报率太低,(公租房)租金下调估计很难。”

截至目前,上海市共有两个项目进入分配程序,即杨浦新江湾尚景园和徐汇华泾馨宁公寓。其中,华泾馨宁公寓的2900套公租房,将面向徐汇、闵行、长宁、普陀、黄浦五区出租供应。而杨浦新江湾尚景园2200多套公租房,则面向杨浦,虹口,闸北,黄浦四区。需要提醒的是,新江湾尚景园是上海市公积金中心通过公积金增值资金收购的项目,因此申请时,优先安排在沪缴纳住房公积金的职工。

据了解,上海对公租房的定位是由政府支持、社会参与,通过专业机构采用市场机制运营,但到目前为止,社会资本参与度还远远落后,依然是国资甚至公积金担当重任。如馨宁公寓项目,是由上海地产集团全资子公司上海地产保障住房投资建设管理有限公司投资建设并实施经租管理。新江湾尚景苑则是市公积金管理中心利用公积金增值收益投资收购的首个公租房项目。

全方位资格审核 确保分配公平公开透明

据上述部门相关负责人透露,下一步可能采取租赁申请常态化及放宽申请范围等办法解决供应困局。对于租金过高的问题,上海市市长韩正在参加两会时表示,上海有关部门正在研究用公积金支付公租房租金相关政策。不过,有房地产专家指出,由于公积金使用限制颇多,利用公积金支付公租房租金或许短时间内难以实现。

资格审核,是维护保障房公平性的第一道关口。

政府或将进行货币化补贴

上海市房管局表示,上海力求在制度设计上和实际操作中确保保障房分配公开透明。具体采取了以下措施:所有政策、规则广而告之。廉租住房、共有产权保

今年3月19日,北京市出台《关于公共租赁住房租金补贴申请家庭及租金补贴标准有关问题的通知征求意见稿 》实行公租房租金补贴政策。根据意见,按照家庭收入等情况的不同,公租房租金补贴共分六档,承租公租房面积低于一定面积的,可获房屋租金10%到95%不等的补贴。

障房(经济适用住房)、公共租赁房等保障房的申请准入标准和审核供应办法均及时通过新闻媒体、政府部门门户网站向全市发布,让公众知晓。

无独有偶,不久之后就有消息传出,上海市政府将对一项名为“构建货币化住房补贴体系”的课题开会讨论。复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰在其微博上表示,上海市早在2009年即已开始研究“构建货币化住房补贴体系”,并在2010年初就已经形成基本方案。他表示,此举有望推动上海市建立起货币租金补贴体系,与公租房相衔接配套,实现政府补贴公租房租金。

准入审核严格把关。共有产权保障房和廉租住房实施严格的“两级审核、两次公示”,并充分利用上海信息化审核的技术优势尽力提升审核工作的准确性、及时性。审核结果和分配过程主动公开。共有产权保障房和廉租实物配租的摇号排序、轮候选房活动全程公开,公证部门、人大代表、政协委员、政风行风监督员、新闻媒体等现场监督。

事实上,在商报记者调查的过程中获悉,作为公租房前身的“人才公寓”早已有房屋租金的补贴。

据统计,自2007年3月至2011年年底,受居民申请家庭委托授权,核对中心对24000余户廉租房申请家庭进行核对,其中有6000多户家

位于陆家浜路上的新世界假日汇晶酒店是老黄浦(在卢湾区与黄浦区合并前)最早一处人才公寓项目。据悉,该人才公寓按照政府部门协调、企业化管理、市场化运作操作原则进行租赁。租赁费用由政府、用人单位和租赁者本人各出三分之一。区人才发展资金将资助30%的租赁费用,一年下来,政府大约要为每个租赁者补助3万元。

庭被检出。在2010年以来三批次共有产权房(经适房)申请审核中,共有3675户家庭被检出,检出率分别为9.1%、8.4%和8.0%,检出率逐年下降。

“这家酒店于2007年年底开业,一共80间客房,客房标准基本在每日200元左右。其中,我们会拿出一部分来做人才公寓的房源,具体数量是按照当月的客源来安排,目前保持在每个月30间左右。月租每间房间基本在5000元左右。”汇晶宾馆的一位负责人向记者介绍,“一般来说,区政府的补贴会多一些,然后是企业的,个人支付每月固定的三档是1800元、1500元、1200元。”据了解,该人才公寓从2009年7月开始启动,“即使在世博期间,各家宾馆的租金全部上调,但个人部分的租金我们没有上涨过。一直按照最初的标准来收。”按照《黄浦区关于外滩金融集聚带建设人才公寓实施办法(试行)》规定,人才公寓的租赁者原则上为大学本科及以上学历、学士及以上学位,与用人单位签订一年以上劳动合同且在上海无住房的人员。租赁合同为半年或一年一签,累计租期一般不得超过三年。

多元化筹资拓展融资渠道 解保障房资金之渴

由于设在汇晶宾馆,人才公寓的设施配置和管理服务都达到三星级标准。房间内配有液晶电视、宽带上网。公共区域内则设有自助小厨房、洗衣房、晾衣区、阅览室等,同时提供停车便利。

资金一直是困扰上海保障房建设的一大难题,据上海市委常委、副市长屠光绍介绍,在廉租房、公租房建设方面,上海在金融管理部门和金融机构的支持下,结合自身实际,积极研究和探索公租房建设投融资模式,吸引多种渠道资金以多元化方式支持保障房建设。

“我们这个人才公寓是向工作在黄浦区、从事金融业的白领提供房源,最主要申请的几个公司是如东方证券等一些证券公司。”上述负责人表示。

根据中金公司的报告,经济适用房和限价房由政府出地及税费减免,由开发商建造并赚取不超过3%的利润;而廉租房土地和建设资金均由政府提供,因此廉租房成为对资金需求最迫切的保障性住房,如果资金投入不足,廉租房所受影响最大。

在经济适用房、动迁安置房建设方面,上海市已形成“企业兴建、定向供应、滚动开发”的良性运行机制,由项目中标企业带资开发建设,资金可以通过出售回笼,银行信贷资金也比较愿意进入。

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