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原标题:原创 社科院传递重要信号:中国楼市的拐点或在

浏览次数:196 时间:2020-02-11

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12月10日,中国社科院、新华社等单位《中国住房发展报告(2019-2020)》发布会在京举行。报告称,未来两年将是楼市调控的关键期,楼市调控的机遇窗口将在2025前后关闭,住房发展的巨大潜力和预期将在2025年前后改变

言外之意很明显,即楼市所带来的的红利,在2025年前后将会逐渐消逝。

对于这种结论,社科院也给出了几点“理由”:

第一,增幅变化的短周期仍为2-3年,但波动正变得平缓;

点评:无论是一线还是二三线房价,无论是涨还是跌,不同区域的房价差异还是蛮大的,比如有的地方已经房企已经承压巨大,但有的地方人口依然在涌入,价稳量涨。

之后的2-3年随着因城施策,每个地方楼市的“坑”都会被填平,调控变得越来越稳定,不可能出现某个地方特别放松,某个地方特别紧的情况。

第二,季度变化始终存在但近年来变化更为平缓;

点评:楼市销售随着季度变化而变化是很正常的,但由于调控,不少需求被压制,情理之中。

第三,房价增长与经济增长的相背而行转向相向而行;

点评:几年之后,中国经济或将基本完成转型,即不再过分依赖房地产。而这也意味着中国这个经济体逐渐成熟。反观美国,近40多年来房价指数与美国经济基本面几乎完全正相关。

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为什么把拐点定在2025年呢?

《报告》中,社科院给出了四大理由:

第一,中国目前处于城镇化率30%-70%的快速发展区间,未来还有一定的需求潜力;

点评:虽然国内部分地区的城镇化率已经超过了80%,达到发达国家水平,但整体而言,2018年底中国常住人口城镇化率是59.58%,户籍人口城镇化率是43.37%。未来增长空间依然很大。对于楼市来说,未来几年还将产生大量的刚需。

第二,中国经济具有较强的韧性;

点评:客观上,今年市场政策面、资金面等大环境很不友好,但商品房销售数据还是有一些可圈可点之处。

数据显示,1—10月份,商品房销售面积133251万平方米,增速今年以来首次由负转正,同比增长0.1%,其中,住宅销售面积增长1.5%。此外,1—10月份,全国房地产开发投资109603亿元,同比增长10.3%。其中,住宅投资增长14.6%。所以主观上楼市已经转凉,但数据上来看,未来企稳甚至回升才是大趋势。

第三,炒房的利益机制依然存在;

点评:对于北京来说,楼市拐点基本已定,但深圳并不“服输”,到现在,深圳还存在业主集体控盘,大肆拉抬房价的情况。

比如南山某小区业主群,诚心卖的一个价,不诚心卖的一个价,但总之不得低于某个价,每隔一段时间得“听统一指挥,统一涨价”,不得低于某个数。就这样,部分楼盘挂的价位不到半个月拉升了几百万之多。

所以说,即使现在调控如此严厉,在深圳这种刚需巨大的城市,炒房现象还依然存在。

第四,楼市调控不太可能放松。

点评:近期有消息称,江苏省张家港市商品房2年限售政策取消。张家港房地产交易产权登记中心最终证实,限售政策取消消息属实,今日开始实施,但目前正式文件还未出台。

目前“房住不炒”依然是楼市政策的主基调,从今年约谈信托、收紧开发贷的措施也能看出,未来几年的调控依然不太可能放松,因为目前经济下行压力有增无减,投资增速和消费增速未来也可能会有不同程度的下行,因此现阶段主要任务是确保资金真正用于支持小微企业和实体经济,至于楼市,房地产开发投资、新开工等数据增速虽有所下降,但总量依然较高,大幅松绑的可能性很小。

楼市“大限”将至,意味着什么?

1、如果楼市机遇窗口在2025年左右消失的话,或许整个市场会企稳回升。因为目前房企资金链承受着巨大压力,土地市场也很冷淡,1-11月,中国一二线城市的土地流拍数量升至282宗,创六年新高!而土地市场成交冷淡,对于地方政府财政也构成巨大压力。因此未来几年房地产调控不宜再收紧,而是进入稳定期,验证效果。

2、刚需现在已经无法维持一线城市楼市往日的繁荣,未来还需要改善性需求和投资需求共同支撑。未来几年一线城市调控政策基本上无放松的可能,维持现状是大概率事件。

二线城市的楼市分化加剧。有机构统计,武汉、郑州、南京、重庆、等城市楼市销售数据复苏明显,但无锡、济南杭州、等城市销售情况偏弱。

三四线城市需求总体走弱。目前三四线城市房地产市场逐渐开始由刚需过渡至改善性需求,而改善性需求的释放周期会比刚需要长得多。

3、政策调整空间更加有限,虽然目前内外交困,但长期看房地产仍是中国经济的压舱石。稳地价、稳房价、稳预期依然是头等大事,即使机遇窗口关闭,也可能会进入一个较长的稳定期。

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